겸용주택의 1세대1주택 비과세와 주택의 부수토지 개정사항
겸용주택의 1세대1주택 비과세와 주택의 부수토지 개정사항
1) 겸용주택의 비과세
작년 말 개정된 세법 중에서 눈에 띄는 것이 겸용주택에 대한 비과세 개정이다.
겸용주택이란 건물의 일부분은 주택으로 사용하고 나머지 부분은 주택이 아닌 상가나 사무실로 사용하는 경우를 말하는데, 종전에는 1세대1주택 비과세를 적용할 때 주택으로 사용하는 면적이 주택이 아닌 부분의 면적보다 큰 경우에는 겸용주택 전체를 주택으로 보아 비과세하였고, 주택의 면적이 주택이 아닌 부분의 면적보다 작거나 같은 경우에는 주택 부분만 주택으로 보아 비과세하고 주택이 아닌 부분은 과세하였다.
그런데 이번에 개정되면서 양도가액이 9억원을 초과하는 고가 겸용주택인 경우에는 주택부분의 면적이 더 크더라도 주택부분만 비과세하고 상가부분은 과세한다고 하는 것으로 바뀐 것이다. 이렇게 되면 9억 원 초과되는 고가겸용주택 중 비과세되는 주택에 대해 다시 고가주택인지 여부를 판단하여 9억원 초과분에 대해 과세할 때에는 전체 양도가로 판단하는 것이 아니라 주택부분의 양도가액만으로 판단하여야 할 것이다.
이 개정안은 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것으로 되어 있으므로 주택부분이 더 넓은 겸용주택을 소유하고 있고 1세대1주택 비과세 요건이 갖추어진 분들은 양도시기를 2021.12.31.까지 양도하는 것이 양도소득세 절세가 될 것이다.
간단히 예를 들면 취득가 8억원과 양도가 10억원으로 양도차익이 2억원인 겸용주택이 주택면적이 더 넓다고 하면 전체가 비과세되고 9억원 초과분에 해당하는 2000만원에 대해 양도세를 부담하면 되는 것인데, 만약 22년 이후에 양도하는 경우이고 주택의 양도차익이 1억원이고 주택외 부분의 양도차익이 1억원이라고 한다면 주택부분 양도차익은 전액 비과세 될 것이나 주택외 부분 양도차익 1억원에 대해 양도세가 나오게 되므로 전체 비과세 받는 21년도까지와는 세액에서 큰 차이가 나게 된다.
2) 주택의 부수토지
주택의 부수토지란 주택으로 사용하는 건물의 부수토지라면 그 면적에 상관없이 주택부수토지가 되는 것인데, 1세대1주택 비과세를 함에 있어 건물에 비하여 부수토지가 너무 넓다면 건물정착면적의 일정 배수만큼만 비과세를 하고 나머지 토지는 비과세를 하지 않겠다고 하는 조항이 있다.
종전에는 도시지역과 도시지역 밖으로 구분하여, 도시지역은 건물정착면적의 5배까지를 비과세하는 주택의 부수토지로 하고, 도시지역 밖은 건물정착면적의 10배까지를 주택의 부수토지로 비과세하였다. 여기서 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역인데 우리가 쉽게 도시가 아닐 것이라고 생각하는 읍 지역에도 도시지역일 수 있으므로 토지이용계획확인원을 통해 확인해 보는 것이 좋다. 또 건물의 정착면적이란 1층의 바닥면적을 말하는 것이 아니다. 정확히는 건물의 위에서 바닥으로 수평투영한 면적을 말하는데 간단히 건물의 위에서 빛을 비추었을 때 생기는 그림자 부분이라고 생각하면 된다.
그런데 이번 세법개정안에서는 도시지역을 세분화하여 수도권과 수도권 밖으로 나누고, 수도권에서는 건물정착면적의 3배까지만 주택의 부수토지로서 비과세하게 되는 것이다. 도심지에는 토지 이용의 집적도가 높아 정착면적 3배수로도 부수토지 전체가 비과세되는 곳이 대부분일 것이나, 수도권 교외 지역과 같은 곳은 3배수를 적용할 경우 비과세되지 않는 부수토지가 발생하는 곳도 있을 것이므로 본인 소유의 주택에 대해 적용여부를 확인해 보아야 할 것이다. 이 역시 2022.1.1. 이후에 양도하는 분부터 적용하게 된다.
장기임대주택 등 소유자의 거주주택 비과세
1) 장기임대주택 등
장기임대주택 등 소유시 거주주택 비과세 특례에서 장기임대주택 등이란 민간매입임대주택, 기존매입임대주택, 건설임대주택, 미분양매입임대주택, 장기가정어린이집을 통틀어 말하는 것인데, 여기서는 민간매입임대주택을 중심으로 설명하겠다. 장기임대주택으로서 민간매입임대주택은 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자등록을 하여 1호 이상을 5년 또는 8년 이상 계속 임대한 것으로서 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)인 주택을 말한다.
2) 비과세 요건
장기임대주택 등을 소유한 경우 거주주택을 비과세 받기 위해서는 장기임대주택 등과 거주주택을 보유하고 있어야 하며 거주주택은 그 주택을 소유한 때로부터 2년 이상 거주한 것이어야 한다. 또 장기임대주택은 거주주택 양도시까지 임대사업자 등록을 유지하고 있어야 하며 19년도 세법 개정으로 추가된 요건인 2019.2.12. 이후 임대료 갱신부터는 임대료 인상 상한율 5%를 준수하여야 한다. 장기가정어린이집의 경우는 사업자등록을 하고 있어야 한다.
3) 사례별 판단 예
장기임대주택의 의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도한 경우에도 거주주택 비과세가 가능하지만, 임대주택이 의무기간을 충족하지 못할 경우에는 비과세 받은 거주주택의 양도세를 사후 추징한다.
임대의무기간을 계산할 때 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발.재건축과 소규모재건축사업 등으로 인하여 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월 기간중 임대되지 않았다고 하더라도 임대사업을 계속 유지한 것으로 본다. 그런데 주택법에 의한 리모델링 사업도 재개발.재건축과 유사하게 부득이하게 임대할 수 없는 경우라고 보아 2020년부터는 재개발.재건축과 마찬가지로 임대사업을 유지한 것으로 보는 것에 추가하는 것으로 세법개정이 되었다.
또 거주주택 비과세는 2019.2.12. 이후 취득한 것은 생애 1회에 한하는 것으로 개정되었는데, 2019.2.11. 이전 취득분은 횟수에 상관없이 비과세 가능하다. 또 직전거주주택보유주택인 경우 직전거주주택 양도일 이후 기간분에 대해서만 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인데 이 또한 최종 임대주택 1채에 대해 거주주택으로 전환한 경우 직전거주주택 양도일 이후분만 비과세 하는 것으로 개정되었다.
예를들어, 장기임대주택 보유시 이미 거주주택 A를 비과세 받고난 후 B 주택을 2019.2.12. 이후 계약하여 취득하였다면 B에 2년 거주를 하였다고 하더라도 이미 A를 1회 거주주택 비과세 받았으므로 더 이상 비과세 받을 수 없다. 그런데 만약 B가 2019.2.11. 이전에 취득하였던 주택인데 A양도 후 거주를 옮겨 B에 옮겨 2년 거주한 경우라면 횟수 제한 없이 비과세 가능한 것이다.
2019.2.12. 이후부터는 거주주택 양도이후 의무기간이 만료된 장기임대주택으로 옮겨 2년 거주한 후 양도한 경우에도 직전거주주택 양도일 이후분에 대해 비과세를 받을 수 없다. 다만 맨 마지막 장기임대주택의 경우에는 직전거주주택 양도일 이후분에 대해 양도세 비과세를 받을 수 있다.
그러므로 거주주택 비과세 양도이후 다른 거주주택이나 장기임대주택에 거주를 하지 않았다고 한다면 비과세 거주주택의 양도일 이후에 대해 비과세 받을 수 있으므로, 비과세 적용기간의 차이를 고려하여 거주시기와 거주 여부를 결정하는 것이 좋을 것이다.
비거주자의 부동산 양도
1) 비거주자
비거주자란 거주자가 아닌 개인을 말하는 것이므로, 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는데, 여기서 주소란 국내에 생계를 같이하는 가족, 국내소재 자산의 유무, 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.
국내에 주소를 두었다는 것은 계속하여 183일 이상 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때나 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때를 말한다. 즉 183일 이상을 거주해야 거주자가 되는 것이 아니라 거주할 것으로 인정되기만 하면 주소를 두는 그 때에 거주자가 되는 것이다. 반대로 외국국적을 가졌거나 영주권을 얻은 자가 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 않는 경우에는 거주자로 보지 않는다.
또 주소가 아닌 거소를 둔 경우에도 거주자가 될 수 있는데, 거소란 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 밀접한 생활관계가 형성되지 아니한 장소를 말한다. 거소를 판단하기 위해서는 1과세기간 동안 183일 이상 계속하여 거주하여야 하는데, 183일 이상 거주하더라도 단기 관광이나 질병치료, 병역이행, 친족의 경조사와 같이 사업과 무관하게 입국하여 거소를 둔 기간은 제외한다. 단순히 국내에 오래 머문다고 해서 거주자가 될 수 있는 것은 아니라는 뜻이다.
2) 비거주자의 양도소득세
거주자와 비거주자의 양도소득세는 대부분 동일하지만, 비거주자에게는 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 기본공제와 다주택자 중과세와 같은 것은 거주자와 동일하다.
3) 비거주자의 거주자 전환
비거주자에게는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않나 거주자로 바뀌면 비과세를 적용받을 수 있다고 보아 거주자가 된 이후 양도를 하고자하는 경우가 많으나 이때에도 보유/거주요건은 거주자로 전환한 이후의 기간만 해당되므로 거주자로 바뀌었다고 하여 곧바로 비과세 받을 수 있는 것은 아니다. 다만 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당주택에서 거주하고 보유한 기간을 통산해서 보유/거주요건을 판단한다.
4) 비거주자에 대한양도소득세 원천징수
비거주자의 양도소득세 신고납부 절차는 대부분 거주자와 동일하지만, 비거주자가 법인에게 양도할 경우에는 양수하는 법인이 양도소득세를 원천징수하여 납부해야 한다. 원천징수하는 세액은 양수대금의 10%와 양도차익을 알 수 있는 경우에는 그 차익의 20% 중 작은 금액을 납부해야 한다. 납부시기는 양수대금을 지급하는 달의 다음달 10일까지이다. 이렇게 원천징수된 양도소득세는 비거주자가 신고시 기납부세액으로 공제받게 된다.
5) 재외국민 인감증명 경우업무 확인절차
재외국민은 부동산을 양도하고자 할 때에는 인감증명서는 세무서장의 확인을 받은 후에야 발급받을 수 있다. 이를 인감경유라고 한다. 인감경유는 비거주자의 주소지 또는 부동산 물건지의 관할 세무서장에게 받아야 하는데 양도세 신고서와 납부영수증을 첨부해야 한다. 즉 재외국민은 양도일 이전에 양도세를 신고납부해야만 인감증명서를 발급받아 명의이전을 할 수 있다는 뜻이다.
국외 부동산의 양도
1) 양도소득세 과세대상
해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식, 파생상품, 기타자산을 양도하는 경우 양도소득세의 과세대상이 된다. 즉 국외 자산의 양도소득세 과세대상은 국내와 동일하다.
2) 양도가액
국외 자산이라 하더라도 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이다. 그러나 실지거래가액을 모를 경우에는 시가에 의하는데, 시가를 산정할 수 있는 경우는 외국정부의 평가액, 평가일 6개월 전후에 이루어진 실지거래가액, 감정가액, 수용 등 보상가액이 있는 경우이다. 만약 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법을 준용한 평가액, 감정평가법에 따른 평가액을 사용한다.
3) 양도차익의 산정
양도가액이나 필요경비는 외국화폐로 이루어졌을 것이므로 이를 원화로 환산해야 하는데 이는 대금을 수령하거나 지출한 날의 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산한다. 국외부동산의 경우에는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 또 기본공제는 국내부동산 양도시 적용되는 기본공제와 별도로 국외 부동산에 대해 연간 250만원 동일하게 적용된다.
4) 양도세율
국외부동산에 대한 양도소득세율은 단기양도와 중과세 구분 없이 기본세율만 적용한다. 또 국외부동산이므로 해당국에서 양도소득세를 과세할 것이므로 이에 따라 납부한 세금이 있는 경우 외국납부세액으로 공제받을 수 있다.
5) 기타
국외 부동산에 대한 투자에는 세법 측면에서 주의하여야 할 사항 외에도 외환금융 측면에서 주의하여야 할 사항들이 많다.
우선 해외부동산을 취득하고자 할 때는 사전에 취득신고서를 지정거래 외국환은행에 제출하여 허가를 받아야 하고 취득후에는 취득보고서를 제출하여야 한다. 이때 취득신고를 한 신고자와 해외부동산의 취득자가 동일하여야 한다. 또 해외부동산을 처분하게 되면 양도소득세 신고와는 별도로 해외부동산 처분보고서를 지정거래 외국환은행에 보고하여야 한다.
만약 해외부동산을 취득하여 자가거주용으로 사용한다면 모르겠지만 임대를 하는 경우에는 임대소득에 대해 종합소득세 신고시 합산 신고하여야 한다.
